Tóm tắt vụ án dân sự
1. Thông tin chung
- Nguyên đơn: Ông A.
- Bị đơn: Bà B.
- Đối tượng tranh chấp: Hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tóm tắt tình huống: Ông A cho bà B vay 500.000.000 đồng vào ngày 01/01/2020. Để đảm bảo khoản vay, bà B đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất X cho ông A, nhưng thực tế hai bên thỏa thuận đây chỉ là giao dịch bảo đảm và ông A sẽ trả lại đất khi bà B trả đủ nợ. Bà B đã trả được một phần tiền gốc và lãi nhưng sau đó không còn khả năng thanh toán. Ông A đã thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất và sau đó chuyển nhượng cho ông C.
2. Yêu cầu của các bên
- Nguyên đơn (Ông A) yêu cầu:
- Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và bà B là hợp pháp.
- Yêu cầu bà B tiếp tục thanh toán số tiền còn nợ.
- Bị đơn (Bà B) yêu cầu:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B và ông A là vô hiệu do đây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản và giao dịch bảo đảm.
- Buộc ông A trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B hoặc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất nếu không trả lại được.
- Đề nghị Tòa án xem xét lại số tiền gốc và lãi đã trả.
Quá trình giải quyết vụ án
- Bản án dân sự sơ thẩm (Tòa án nhân dân huyện Y, tỉnh Z – 10/10/2023):
- Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và bà B là hợp pháp.
- Buộc bà B phải tiếp tục thanh toán số nợ còn lại cho ông A.
- Không chấp nhận yêu cầu của bà B về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và trả lại giấy chứng nhận.
- Bản án dân sự phúc thẩm (Tòa án nhân dân tỉnh Z – 15/03/2024):
- Chấp nhận một phần kháng cáo của bà B:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B và ông A ngày 01/01/2020 là vô hiệu do giao dịch giả tạo.
- Buộc ông A phải hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho bà B là 1.200.000.000 đồng (do ông A đã chuyển nhượng đất cho ông C).
- Buộc bà B phải trả lại cho ông A số tiền vay gốc còn lại sau khi cấn trừ giá trị bồi thường đất.
- Không chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và ông C là vô hiệu vì ông C là người thứ ba ngay tình.
- Quyết định giám đốc thẩm (Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh – 20/05/2025):
- Chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm.
- Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số XX/2024/DS-PT ngày 15/03/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Z.
- Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số YY/2023/DS-ST ngày 10/10/2023 của Tòa án nhân dân huyện Y, tỉnh Z.
Những vấn đề pháp lý
- Bản chất giao dịch: Mặc dù các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng thực chất là nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Đây là một hình thức thế chấp không điển hình. Khi ký kết, các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối. Nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật hay đạo đức xã hội tại thời điểm giao kết. Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng này là hợp pháp (phù hợp với ý chí đích thực của các bên về việc bảo đảm khoản vay bằng tài sản) là có căn cứ.
- Việc chuyển nhượng cho người thứ ba: Ông A đã thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất và sau đó chuyển nhượng cho ông C. Việc chuyển nhượng cho ông C được thực hiện công khai, tuân thủ các quy định về hình thức, thủ tục. Ông C không biết về thỏa thuận ngầm giữa ông A và bà B. Do đó, ông C được xác định là người thứ ba ngay tình và giao dịch chuyển nhượng cho ông C phải được pháp luật bảo vệ.
- Sai sót của Tòa án cấp phúc thẩm:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo là chưa thuyết phục: Mặc dù có ý chí bảo đảm khoản vay, nhưng việc các bên vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục sang tên cho thấy họ chấp nhận rủi ro và ý chí chuyển dịch quyền sở hữu trong trường hợp bà B không trả được nợ. Việc đánh giá là giao dịch giả tạo cần phải xem xét kỹ lưỡng hơn về ý chí đích thực của các bên và hậu quả pháp lý mà họ mong muốn.
- Giải quyết hậu quả vô hiệu không phù hợp: Việc buộc ông A phải trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho bà B là không hợp lý trong bối cảnh ông C là người mua ngay tình và giao dịch với ông C được bảo vệ. Điều này dẫn đến sự phức tạp trong việc giải quyết hậu quả và có thể gây thiệt hại cho bên cho vay khi họ đã thực hiện đúng thỏa thuận ban đầu để thu hồi nợ.
- Quyết định giám đốc thẩm là phù hợp: Quyết định của Tòa án cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh hủy bản án phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm là chính xác. Bản án sơ thẩm đã công nhận tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng như một biện pháp bảo đảm và bảo vệ quyền lợi của bên cho vay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, đồng thời gián tiếp bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình.
Vụ án này là một ví dụ điển hình cho thấy sự phức tạp trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến các giao dịch có yếu tố “giả tạo” hoặc “che giấu” giao dịch khác. Việc xác định ý chí thực sự của các bên và bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình là vô cùng quan trọng để đảm bảo công bằng và ổn định pháp luật.
