Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Krông Búk, Đắk Lắk

Luật sư Quận Tân Bình – Văn phòng luật sư Trần Toàn Thắng bảo vệ quyền và lợi ích của đương sự trong vụ án Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Krông Búk, Đắk Lắk

Nội dung vụ án

Nguyên đơn bà Tạ Thị Thiện trình bày:

Ngày 25/4/2001, ông Nguyễn Hữu Phùng (chồng bà Thiện) nhận chuyển nhượng của ông Y Hòa Mlô 170m2 đất, trong diện tích 9.185m2 đất tại thửa số 4, tờ bản đồ số 5 đã được UBND huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0458257 ngày 28/4/1994 cho ông Y Hòa Mlô. Hai bên chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, được UBND xã Pơng Đrang, huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk xác nhận. Ông Y Hòa MLÔ đã nhận tiền và giao đất cho ông Phùng và bà Thiện.

Năm 2002, Vợ chồng ông Phùng và bà Thiện xây căn nhà cấp 4 trên diện tích đất nhận chuyển nhượng. Năm 2007, ông Phùng, bà Thiện chuyển nhượng lại diện tích đất này cho ông Nguyễn Tấn Triều. Bà Tạ Thị Thiện khỏi kiện yêu cầu ông Y Hòa Mlô phải làm thủ tục chuyển nhượng cho Bà diện tích đất 170m2 và đề nghị hủy một phần Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào ngày 17/5/2017 giữa ông Y Hòa Mlô với Quỹ tín dụng nhân dân xã Pơng Đrang vì ông Y Hòa Mlô đã thế chấp cả diện tích đất đã chuyển nhượng cho gia đình Bà.

Bị đơn ông Y Hỏa MLÔ trình bày:

Ngày 25/4/2001, ông Y Hòa Mlô có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu

Phùng diện tích đất 170m2. Hai bên viết giấy tay và được UBND xã Pơng Đrang xác nhận. Thửa đất chuyển nhượng chỉ ghi tứ cận: Phía Đông giáp vưòn bà Lành; phía Bắc giáp đường tỉnh lộ 8; Phía Nam giáp đất ông Y Hòa Mlô; Phía Tây giáp đất ông Y Hòa Mlô. Ông Y Hòa Mlô đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho ông Phùng. Ông Phùng đã xây dựng nhà, hai bên không xảy ra tranh chấp. Nhưng diện tích đất của bà Thiện hiện nay nhiều hơn diện tích 170m2 ông Y Hòa Mlô đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu Phùng nên ông Y Hòa Mlô«đề nghị bà Thiện trả lại diện tích đất thừa cho Ông. Ông Y Hòa Mlô đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng cho bà Tạ Thị Thiện, nhưng do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ông đang thế chấp tại Quỹ tín dụng nhân dân xã Pơng Đrang, huyện Krông Búk nên không thể làm thủ tục chuyển nhượng cho bà Tạ Thị Thiện được.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tấn Triều trình bày:

Năm 2007, gia đình ông Triều nhận chuyển nhượng từ bà Tạ Thị Thiện thửa đất hiện đang tranh chấp. Sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình Ông có xây dựng thêm một phần mái hiên. Khi xây dựng, ông Y Hòa Mlô có chỉ ranh giới xây dựng như hiện nay.

Đại diện Quỹ tín dụng nhăn dân xã Pơng Đrang trình bày:

Ngày 22/5/2018, ông Y Hòa Mlô ký hợp đồng vay Quỹ tín dụng nhân dân xã Pơng Đrang số tiền là 550.000.000 đồng và thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số D 0458257, cấp ngày 28/4/1994 mang tên ông Y Hòa Mlô. Quỹ tín dụng nhân dân xã Pơng Đrang đề nghị ông Y Hòa Mlô thanh toán hết số tiền nợ gốc và nợ lãi mới trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Y Hòa Mlô.

Quá trình giải quyết vụ án

Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 11/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện Krông Bút, tỉnh Đắk Lắk, quyết định:

“… Chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện và yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đon.

Công nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/4/2001 giữa ông Y Hỏa MLô và ông Nguyễn Hữu Phùng. Hộ gia đình bà Tạ Thị Thiện có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục sang tên, tách thửa đối với diện tích 170m2 (Sau khi trừ đi diện tích ỉộ giới giao thông tỉnh lộ 8 là 102m2) trong tổng sổ diện tích 9.185 m2 của ỏng Y Hỏa Mlô, thuộc thửa sổ 4, tờ bản đồ so 5, được UBND huyện Krông Búk cấp cho óng Y Hỏa Mlô theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 045825 7 cấp ngày 28/4/1994….có tứ cận, kích thước các cạnh như sau:

Phía Đông giáp đất bà Lành có các cạnh dài lần lượt ỉằ: 26,58 m, 2,21 m, 7,78 m, 7,71 m (cạnh 7,78 m, 7,71m thuộc chỉ giới giao thông tỉnh Lộ 8); phỉa Táy giáp đất ông Y Hòa Mlô dài 25,4 m và 17m (cạnh 17m thuộc chỉ giới giao thông tỉnh Lộ 8); phía Nam giáp thửa đât ông Y Hòa Mlô có cạnh dài 5,17 m; phía Bắc giáp đường tỉnh Lộ 8 có cạnh dài 5,15 m.

Tài sản trên đất gồm có: 01 căn nhà cấp 4, xây dụng năm 2002; 01 giếng đào, đường kỉnh 01m.

Hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 0395/HĐTC ngày 17/5/2017 thửa đất có diện tích 170m2, trong tổng số diện tích 9.185m của ông Y Hỏa Mlô, thuộc thửa so 4, tờ bản do so 5, được UBND huyện Krông Búk cấp cho ỏng Y Hỏa ALIÓ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so D 0458257 cap năm 1994 giữa bên nhận thế chấp Quỹ tín dụng nhân dân xã Pơng Đrang và bên thế chấp ông Y Hỏa Mỉô ”.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí theo qui định của pháp luật.

Ngày 22/7/2019, bị đơn ông Y Hòa Mlô kháng cáo toàn bộ bản án sơ thấm đề nghị công nhận diện tích hai bên chuyển nhượng 170m2 mà không trừ đi diện tích lộ giới an toàn giao thông 102m2 và buộc người liên quan phải trả lại cho ông Y Hòa diện tích sử dụng vượt quá 170m2.

Bản án dân sự phúc thẩm số 191/2019/DS-PT ngày 06/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, quyết định:

“…Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông YHỏa Mỉô – Sửa bản án dân sư sơ thẩm so 15/2019/DSST ngày 11/7/2019 của Tỏa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk.

Tuyên xử: Chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Tạ Thị Thiện.

Công nhận Hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/4/2001 giữa ông Y Hòa Mlô và ỏng Nguyễn Hữu Phùng. Hộ gia đình bà Tạ Thị Thiện có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nưóc có thẩm quyền để thực hiện thủ tục sang tên, tách thửa đoi VÓI diện tích thực tế đang sử dụng (sau khi trừ đi diện tích lộ gìớỉ giao thông tỉnh lộ 8 là 102m2) trong tổng sổ diện tích 9.185 m2 của ông Y Hòa MỈÔ…CÓ tứ cận, kích thước các cạnh như sau:

Phía Đồng giáp đất bà Lành có các cạnh dài lần lượt là: 26,58 m; 2,21 m; 7,78m; 7,71 m (cạnh 7,78 m, 7,71m thuộc chỉ giới giao thông tỉnh Lộ 8);phía Tây giáp đất ông Y Hỏa Mlô dài 25,4m và 17m (cạnh 17m thuộc chỉ giới giao thông tỉnh Lộ 8);phỉa Nam giáp thửa đất óng Y Hòa Mlô có cạnh dài 5, 17m; phía Bắc giáp đưỏng tỉnh Lộ 8 có cạnh dài 5,15m.

Tài sản trên đất gồm có: 1 căn nhà cấp 4, xây dựng năm 2002; 01 giếng đào, đường kỉnh 01 m; 01 nhà kho xây năm 2006.

Tuyên vô hiệu một phẩn Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất so 0395/HĐTC ngày 17/5/2017 giữa ông Y Hòa Mlô với Quỹ tín dụng nhân dân xã Pơng Đrang đối với phần diện tích đất ông Y Hỏa Mlô đã chuyên nhượng cho bà Tạ Thị Thiện.

Ông Y Hỏa Mỉô và Quỹ tín dụng nhân dân xã Pơng Đrang phải liên đới chịu trách nhiệm cùng bà Tạ Thị Thiện làm thủ tục sang tên tách thửa cho bà Thiện diện tích thực tế đang sử dụng trong tong so 9.185 m2 của ông Y Hỏa Mlô, thuộc thửa số 4, tờ bản đồ số 5, được UBND huyện Krông Búk cấp cho ông Y Hòa Mlô theo Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất sổ D045825 7 cấp ngày 28/4/1994 ”.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí theo qui định.

Ngày 29/11/2019, bị đơn ông Y Hòa Mlô có đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 43/QĐKNGĐTVKS-DS ngày 07/7/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nằng đã chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 55/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 26/5/2020 của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nang, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 191/2019/DS-PT ngày 06/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2019/DS-ST ngày 11/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện Krông Bút, tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Krông Bút, tỉnh Đắk Lắk xét xử lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Những vấn đề pháp lý của vụ án

Ngày 25/4/2001, ông Y Hòa Mlô chuyến nhượng cho ông Nguyễn Hữu Phùng diện tích 170m2, trong tổng số diện tích đất 9.185m2 của ông Y Hòa Mlô đã được UBND huyện Krông Búk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 28/4/1994. Hai bên chỉ lập giấy chuyển nhượng viết tay có xác nhận của UBND xã Pơng Đrang (chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo qui định). Vợ chồng ông Phùng và bà Thiện đã làm nhà kiên cố trên đất nên Tòa án nhân dân huyện Krông Bút và Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/4/2001 giữa ông Y Hòa Mlô và ông Nguyễn Hữu Phùng là đúng qui định tại Nghị quyết 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Tuy nhiên, Hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/4/2001 chỉ thỏa thuận chuyển nhượng 170m2 đất, không ghi kích thước các cạnh của thửa đất và cũng không có thỏa thuận về mốc giới hành lang an toàn đường bộ. Nguyên đơn bà Tạ Thị Thiện yêu cầu ông Y Hòa Mlô phải chuyển nhượng cho Bà diện tích đất 170m2 (sau khi trừ đi mốc giới hành lang giao thông). Ông Y Hòa Mlô chỉ đồng ý chuyển nhượng cho bà Thiện diện tích đất 170m2 (không trừ diện tích mốc giới hàng lang giao thông).

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều căn cứ vào Quyết định số 238/QĐ-UBND ngày 05/01/2013 của UBND tỉnh Đắk Lắk để xác định mốc lộ giới hành lang an toàn đường bộ. Bản án sơ thẩm xác định 21m, bản án phúc thẩm xác định 17m, nhưng Quyết định 238/QĐ-UBND ngày 25/01/2013 của UBND tỉnh Đắk lắk có hiệu lực năm 2013, còn ông Y Hòa Mlô đã chuyển nhượng thửa đất cho ông Phùng vào ngày 25/4/2001.

Tại Công văn số 431/SGTVT-KCHT ngày 18/3/2020 của Sở Giao thông vận tải tỉnh Đắk Lắk trả lời theo yêu cầu xác minh của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nang xác định: “…Thời điểm ngày 25/4/2001, giới hạn hành lang bảo vệ được qui định tại khoản 1 Điều 5 nghị định 172/1999/NĐ-CP ngày 07/12/1999 của Chính phủ (tính từ mép chân mái đường đắp hoặc đỉnh mái đường đào hoặc từ mép ngoài rãnh dọc hoặc rãnh đỉnh của đường trở ra hai bên là 10m) ”. Như vậy, bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm xác định mốc giới hành lang an toàn giao thông không đúng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn.

Mặt khác, theo Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 22/02/2019 xác định, toàn bộ diện tích đất do ông Nguyễn Tấn Triều đang quản lý, sử dụng là 300m2 (chưa trừ mốc lộ giới). Ông Triều thừa nhận sau khi nhận chuyển nhượng đất của ông Phùng. Ông Triều có xây thêm phần mái hiên. Tòa án cấp sơ thấm và cấp phúc thẩm không thu thập chứng cứ, tài liệu, không xác định phần diện tích đất ông Triều xây dựng thêm có nằm trong diện tích đất ông Y Hòa Mlô chuyển nhượng cho ông Phùng hay không để làm cơ sở giải quyết vụ án vì diện tích đất ông Triều đang quản lý, sử dụng nhiều hơn diện tích đất ông Phùng nhận chuyển nhượng của ông Y Hòa Mlô.

Bà Thiện chỉ khởi kiện yêu cầu ông Y Hòa Mlô làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất 170m2(sau khi trừ diện tích mốc giới giao thông). Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xác định diện tích lộ giới giao thông là 102m2, nhưng bản án phúc thẩm lại quyết định “… Bà Thiện được quyền liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên, tách thủa đối với toàn bộ diện tích đất thực te đang sử dụng” (300m2) là xét xử không đúng với yêu cầu khởi kiện của bà Thiện, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn ông Y Hòa Mlô.