Phân tích và Giải quyết Vụ Án
Vụ án xoay quanh hai giao dịch chuyển nhượng nhà đất của bà Phan Thị Kim C (bà C) với ông Nguyễn Đăng H (ông H) và bà Nguyễn Thị Như M (bà M). Dưới đây là phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật Việt Nam:
XÁC ĐỊNH TÍNH HỢP PHÁP CỦA GIAO DỊCH.
a. Giao dịch giữa bà C và ông H (25/4/2019)
Hình thức giao dịch: Giấy viết tay, không công chứng, chứng thực.
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Giao dịch không đáp ứng hình thức này sẽ vô hiệu (trừ trường hợp ngoại lệ tại Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 nếu đã thực hiện xong nghĩa vụ).
Bản chất giao dịch: Tòa án phúc thẩm xác định đây là giao dịch giả tạo (che giấu hợp đồng vay tiền), áp dụng Điều 124 BLDS 2015.
Bà C thừa nhận vay tiền của ông H và dùng giấy chuyển nhượng để đảm bảo nợ.
Ông H không quản lý, sử dụng đất thực tế (nhà bỏ hoang, không người ở).
→ Giao dịch vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức và mục đích giả tạo.
b. Giao dịch giữa bà C và bà M (30/5/2019)
Hình thức giao dịch: Hợp đồng công chứng tại Văn phòng Công chứng Trần Công M, đáp ứng Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Bản chất giao dịch:
Bà M thanh toán đủ 1.350 tỷ đồng (460 triệu chuyển khoản + 890 triệu tiền mặt), có chứng cứ xác nhận.
Bà M là người thứ ba ngay tình, không biết về giao dịch trước đó với ông H.
→ Hợp đồng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ theo Điều 133 BLDS 2015.
SAI SÓT TRONG BẢN ÁN SƠ THẨM VÀ PHÚC THẨM
Cấp sơ thẩm:
Sai lầm khi công nhận hiệu lực Giấy viết tay 25/4/2019 dù không công chứng, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai.
Bỏ qua chứng cứ về việc ông H không quản lý đất (video, xác nhận của tổ dân phố).
Cấp phúc thẩm:
Đúng khi xác định giao dịch giữa bà C và ông H là giả tạo, nhưng không bảo vệ quyền lợi của bà M – người thứ ba ngay tình.
Việc tuyên hủy hợp đồng giữa bà C và bà M là trái quy định tại Điều 133 BLDS 2015.
HƯỚNG GIẢI QUYẾT ĐÚNG THEO PHÁP LUẬT
Công nhận hiệu lực hợp đồng giữa bà C và bà M:
Đáp ứng đủ điều kiện hình thức (công chứng) và nội dung (thanh toán đủ tiền).
Bà M được cấp GCNQSDĐ theo thủ tục pháp luật.
Tuyên bố giao dịch giữa bà C và ông H vô hiệu:
Áp dụng Điều 124 BLDS 2015 (giao dịch giả tạo) và Điều 117 BLDS 2015 (vi phạm hình thức).
Buộc bà C hoàn trả 1.5 tỷ đồng cho ông H.
Xử lý trách nhiệm của bà C:
Kiến nghị xem xét trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015).
BÀI HỌC PHÁP LÝ
Về giao dịch đất đai:
Công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc. Giao dịch vi phạm hình thức đều vô hiệu.
Giao dịch giả tạo (che giấu vay mượn) không được pháp luật bảo vệ.
Về quyền của người thứ ba ngay tình:
Người tham gia giao dịch minh bạch, không biết hoặc không thể biết về tranh chấp trước đó phải được ưu tiên bảo vệ.
Kết luận: Bản án phúc thẩm cần sửa lại để công nhận hợp đồng giữa bà C và bà M, buộc bà C hoàn trả tiền cho ông H, đồng thời xử lý trách nhiệm hình sự đối với bà C.
