NỘI DUNG VỤ ÁN
Ngày 10/7/2020, hộ kinh doanh bà Nguyễn Thị B và Công ty TNHH MTV Năng lượng xanh Gia Minh (sau đây gọi tắt Công ty Gia Minh) do ông Trần Văn H làm Giám đốc đã ký Hợp đồng thuê diện tích mái nhà kho 6.000m² tại thửa đất số 05, tờ bản đồ số 12, khu công nghiệp Tân Hòa, huyện X, tỉnh Y.
- Thời hạn thuê: từ 10/7/2020 đến 10/7/2060
- Mục đích: Lắp đặt hệ thống pin điện mặt trời áp mái
- Giá thuê: 25.000.000 đồng/năm, điều chỉnh giá 5 năm một lần.
Ngày 30/9/2020, ông Nguyễn Văn D (chồng bà B), bà Nguyễn Thị B và Công ty Gia Minh ký Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng thửa đất số 05 nêu trên. Hợp đồng được công chứng cùng ngày.
Nguyên đơn, ông Nguyễn Văn D, khởi kiện yêu cầu tuyên bố hai hợp đồng (hợp đồng thuê mái và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất) vô hiệu với lý do:
- Công ty Gia Minh ký hợp đồng trước khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và con dấu pháp nhân.
- Bà B cho thuê tài sản chung mà không có sự đồng ý của ông D.
- Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm nên không được cho thuê lại theo khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
Bị đơn, Công ty Gia Minh cho rằng:
- Việc ký hợp đồng thuê mái nhằm bổ sung hồ sơ vay vốn ngân hàng.
- Việc ghi ngày hợp đồng có sai sót do lỗi hành chính, không làm thay đổi bản chất giao dịch.
- Vợ chồng bà B và ông D cùng góp vốn, cùng thực hiện dự án nên hợp đồng thuê mái là có hiệu lực.
Đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Công ty Gia Minh thừa nhận ký hợp đồng trái với quy định và đồng ý với việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Ngoài ra, một số cá nhân như ông Lê Minh T, bà Trần Thị H, ông Phạm Quốc C là các nhà đầu tư góp vốn cùng với Công ty Gia Minh, yêu cầu Công ty trả lại vốn góp và lãi suất do vi phạm thỏa thuận góp vốn.
QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN
Bản án sơ thẩm của TAND huyện X:
- Không chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng thuê mái.
- Chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
- Buộc Công ty Gia Minh trả lại vốn góp cho các nhà đầu tư, nhưng không chấp nhận yêu cầu trả lãi.
Bản án phúc thẩm của TAND tỉnh Y:
- Bác yêu cầu khởi kiện tuyên vô hiệu cả hai hợp đồng.
- Buộc Công ty Gia Minh trả lại tiền góp vốn và tiền lãi cho một số nhà đầu tư.
Kháng nghị giám đốc thẩm của Viện kiểm sát cấp cao tại Đà Nẵng:
- Đề nghị sửa bản án phúc thẩm, tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
Quyết định giám đốc thẩm:
- Chấp nhận kháng nghị.
- Hủy toàn bộ bản án phúc thẩm, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Y xét xử phúc thẩm lại.
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
- Về hợp đồng thuê mái:
- Hợp đồng thuê mái được xác lập giữa “Hộ kinh doanh Nguyễn Thị B” và Công ty Gia Minh là phù hợp quy định tại Điều 101, Điều 134, Điều 139 Bộ luật Dân sự 2015.
- Bà B ký hợp đồng trong khuôn khổ dự án chung có sự tham gia của ông D nên không thể đơn phương cho rằng việc ký hợp đồng là vô hiệu.
- Tòa sơ thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng thuê mái là đúng pháp luật.
- Về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất:
- Theo khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013, tổ chức/cá nhân sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm không được quyền cho thuê lại.
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa ông D, bà B và Công ty Gia Minh vi phạm quy định nêu trên nên vô hiệu.
- Tòa án cấp phúc thẩm bác yêu cầu vô hiệu hợp đồng là sai pháp luật.
- Về việc giải quyết yêu cầu của các nhà đầu tư góp vốn:
- Công ty Gia Minh được thành lập dưới hình thức công ty TNHH một thành viên, trái với thỏa thuận ban đầu là thành lập công ty cổ phần.
- Tòa sơ thẩm chưa xem xét đầy đủ trách nhiệm tài chính và yêu cầu trả lãi của các nhà đầu tư, vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
- Cần hủy bản án phúc thẩm để xét xử lại, đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư.
KẾT LUẬN
- Phân biệt rõ quyền định đoạt tài sản giữa hộ kinh doanh và cá nhân.
- Kiểm tra tính pháp lý về đối tượng hợp đồng theo quy định pháp luật chuyên ngành (như Luật Đất đai).
- Đảm bảo yêu cầu của các bên góp vốn được giải quyết đầy đủ, khách quan và đúng pháp luật.
Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng thông báo để Viện kiểm sát nhân dân các tỉnh, thành phố trong khu vực tham khảo, rút kinh nghiệm, nâng cao chất lượng công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự.
